In ons land hebben steeds meer mensen een koopwoning. Een verstandig besluit, want de prijzen die tegenwoordig aan huur worden gevraagd rijzen letterlijk de pan uit. Boven een bepaalde inkomensgrens vervalt je recht op een sociale huurwoning waardoor je op kostbaar particulier huren bent aangewezen. Dit houdt in dat je in een normaal huis woont voor een behoorlijk hoog bedrag. Al met al is dit een goede reden om een huis te kopen in plaats van te huren.
Om een woning te kopen heb je in de meeste gevallen een hypotheek nodig. Zo’n hypotheek is een lening die een onderpand heeft als de schuld niet kan worden betaald; het huis zelf. Zo’n hypotheek sluit je af bij een bank of een verzekeringsmaatschappij. Vaak heeft de geldverstrekker meerdere soorten hypotheken in zijn portefeuille zitten waar jij uit kan kiezen. Samen met jou is er aan het begin van het aankooptraject van de woning gekeken naar de meest geschikte hypotheekvorm in jouw situatie.
Welke zaken bepalen jouw hypotheek
Hoe die hypotheek eruit ziet wordt vaak bepaald door de marktsituatie op het moment van afsluiten. De rentestand die op dat moment geldt bepaalt hoeveel rente jij samen met je aflossing moet betalen voor de komende jaren. Die rente wordt namelijk vastgelegd in een rentevaste periode. De bank zal hier gebruik van maken om akkoord te gaan met de hypotheek. Staat de rente op een bepaald moment hoog, dan zal de bank proberen om jou voor een lange rentevaste periode aan zich te binden. Je mag dan denken aan een periode van minimaal 10 jaar.
Staat de rente echter laag, dan zal de bank gaan proberen om jou voor een kortere periode aan deze rentevaste periode te binden. De rentevaste periodes lopen dan van 5 tot 10 jaar. Na afloop van de rentevaste periode vervalt als het ware het eerste deel van je contract. Je bent op dat moment vrij om jouw hypotheek bij een andere geldverstrekker over te sluiten. Je hypotheek oversluiten houdt in dat jouw schuld wordt doorgeschoven naar een andere geldverstrekker en dat er op dat moment ook nieuwe afspraken worden gemaakt over de hypotheekvorm en over de rente die betaald moet worden.
Een lagere rente is aantrekkelijk
Een hypotheek oversluiten op het moment dat de rente laag staat is natuurlijk altijd voordeliger voor jou. Je zal dan maandelijks een aanmerkelijk lager bedrag gaan betalen voor je hypotheek waardoor je geld overhoudt voor andere zaken, of voor extra aflossing op je hypotheek. Staat de rente laag op een gegeven moment, maar ben jij nog gebonden aan een rentevaste periode bij je bank, dan zal de bank waarschijnlijk een boete berekenen wanneer jij je hypotheek op dat moment gaat oversluiten. Het maakt dan niet uit of je die hypotheek oversluit bij dezelfde bank of bij een andere bank.
Een andere hypotheekvorm is aantrekkelijker
We hadden het nu over de hoogte van de rente die leidend kan zijn om een hypotheek over te sluiten, maar er zijn meerdere redenen te bedenken die meespelen bij een hypotheek oversluiten. Denk in dat geval bijvoorbeeld bij het soort hypotheek wat je hebt afgesloten. Heb jij een beleggingshypotheek afgesloten in een periode dat de aandelenmarkt hoogtij vierde maar is de aandelenmarkt nu onzeker aan het worden? In dat geval is het verstandig om te kiezen voor zekerheid als huizenbezitter.
Spaarhypotheek
Je kan er dan voor kiezen om een andere hypotheekvorm te kiezen waarbij geen sprake is van een beleggingsdeel. Je zou dan bijvoorbeeld kunnen kiezen voor een spaarhypotheek waarbij je maandelijks een deel inlegt op een spaarrekening die gekoppeld is aan je hypotheek. Met het spaarbedrag betaal je dan aan het eind van de aflossingsperiode je hypotheek af.
Aflossingsvrije hypotheek
Nog een hypotheekvorm die veel wordt gekozen is de aflossingsvrije hypotheek. Hierbij betaal je tussendoor geen aflossing, maar je betaalt wel de hele looptijd de rente over het volledige hypotheekbedrag. Aan het einde van de hypotheekperiode los je dan je huis af met de opbrengst van de verkoop daarvan. Door nieuwe regels mag je sinds 2015 niet meer het hele hypotheekbedrag als aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Heb jij een hypotheek van voor die periode, dan is dat mogelijk nog wel het geval.
Als jij een aflossingsvrije hypotheek oversluiten gaat bij een (andere) bank, dan krijg je er hoogstwaarschijnlijk mee te maken dat de nieuwe regels voor een aflossingsvrije hypotheek ook voor jou gaan gelden. Je hele hypotheek zal dan uit andere onderdelen gaan bestaan, waardoor je mogelijk meer moet gaan betalen per maand. Ook je hypotheekrente teruggaaf zal in dat geval waarschijnlijk lager gaan worden.
Een bankspaarhypotheek; een geval apart
Heb je een bankspaarhypotheek afgesloten, dan kan je oversluiten, maar dit zal vrij weinig effect hebben. De reden hiervan is heel eenvoudig. Sluit je een bankspaarhypotheek over bij een lagere rente, dan zal die rente ook worden verwerkt in je hypotheekbedrag waardoor de inleg op je bankspaarrekening toe zal nemen. Ook kan het zomaar zo zijn dat jouw verzekeringspremie die hoort bij een bankspaarrekening opeens hoger wordt.
Op die manier is het onvoordelig om een bankspaarhypotheek om te zetten naar een andere geldverstrekker. Jouw bruto maandlasten zullen namelijk gelijk blijven, terwijl je netto maandlasten – dus de maandlasten na teruggaaf van je hypotheekrente door de belastingdienst – toe zullen nemen. Je denkt dus te profiteren van een lagere rente maar het tegendeel is waar. >
Staat jouw woning onder water?
Het laatste geval waarin een hypotheek oversluiten naar een andere bank niet zal gaan, is wanneer de waarde van jouw woning lager is dan de totale waarde van je hypotheek. Dit zie je vooral bij mensen die een woning kochten in een periode waarin de huizenprijzen exorbitant hoog waren. Ze kochten een woning voor een bepaald bedrag, terwijl de prijzen op dit moment voor dezelfde woning veel lager liggen. In dat geval staat je huis zoals dat in vaktermen heet ‘onder water’.
Je kan niet zomaar een hypotheek afsluiten bij een andere geldverstrekker bij een huis wat onder water staat. Zij willen immers zeker weten dat de verkoop van het onderpand bij wanbetaling voldoende zal zijn om de hypotheek af te lossen. In dat geval ben je dus genoodzaakt om bij je eigen geldverstrekker te blijven en genoegen te nemen met de aflossingseisen die destijds aan jou werden gesteld. Het wachten is in dat geval op betere tijden waarin de woningprijzen weer zullen stijgen waardoor jij met een gerust hart kan overstappen met je hypotheek.
Geef een reactie